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Promociones Luis Barros
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16/05/2013
Los valores catastrales revisados en plena crisis superan ya el precio de mercado

El Instituto de Análisis Inmobiliarios es el que confirma ese extremo con el ejemplo de algunas ciudades.

Como la casuística del valor catastral es muy amplia, “hemos escogido un caso en una ciudad donde se actualizó el valor catastral en plena crisis del sector inmobiliario. Es sólo un ejemplo, pero vale como muestra para analizar otras situaciones concretas en distintos municipios. “

Se trata de una vivienda unifamiliar cuyo valor catastral se revisa en 2008, con efectos 2009. El Ayuntamiento puede controlar el impuesto mediante tres variables: el tipo a aplicar, el valor catastral, y una bonificación, por ese motivo, la cantidad a pagar no es siempre exactamente la consecuencia de aplicar el tipo sobre el valor catastral. En este caso para 2012 se ha subido el tipo, se mantiene el valor catastral y se aumenta la bonificación para que quede igual que el año anterior; para aumentar de hecho el impuesto, sólo hace falta reducir la bonificación.

En este ejemplo puede verse el efecto de aumentar valores catastrales en un momento en que el valor de la vivienda iba claramente a la baja. Para el período en que cae el precio de la vivienda más de un 25%, entre 2007 y 2012, el valor catastral sube casi un 100% y la carga del impuesto supera el 10%.

LA GARGA IMPOSITIVA CADA VEZ MÁS ELEVADA

Las consecuencias no son sólo para el pago anual del IBI a Ayuntamientos, sino para impuestos por venta de viviendas que se pagan a las comunidades autónomas. Hay que partir de que hay una aceptación tácita de una diferencia sustancial entre el precio de mercado y el valor catastral, motivo por el que resulta razonable y se acepta la carga que se impone en las operaciones.

Sin embargo, a medida que los valores catastrales registran la realidad de los mercados, e incluso pueden estar actualmente por encima de determinadas ventas forzadas por la necesidad, la carga impositiva por la operación resulta cada vez más significativa.

Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no puede superar el valor de mercado.

Los valores catastrales se determinan en función de las Ponencias municipales de valores y de factores como la superficie, uso del inmueble, antigüedad, etc. Posteriormente estos valores pueden ser actualizados anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Las Ponencias de Valoración son documentos técnicos de valoración, con ámbito de aplicación territorial municipal o supramunicipal, que tienen por objeto establecer los métodos y parámetros técnicos que permitan asignar individualmente un valor a cada bien inmueble. Las ponencias no ofrecen precios medios por municipios, sino que son datos medios por polígonos.

De forma general, los precios del mercado residencial se encuentran en niveles del año 2005, por lo que es más probable que una Ponencia publicada entre los años 2005 a 2012 ofrezca precios relativamente elevados. Aun cuando el Catastro no valore el inmueble por encima del valor de mercado, las implicaciones impositivas que conlleva hacen que, como decíamos anteriormente, se rompa la regla tácita de que las valoraciones deberían mantener una diferencia sustancial respecto a un mercado en las circunstancias en que se encuentra el español.

Los valores catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva se notifican de forma individual, bien por comparecencia electrónica o presencial, bien por notificación personal y directa por medios no electrónicos (notificación postal), o bien por comparecencia presencial tras edicto. La notificación está integrada por el acuerdo de valoración, la relación de inmuebles objeto de notificación (dado que en ella pueden reunirse varios inmuebles), las características de cada uno de ellos y la explicación de los diferentes datos que se reflejan en la notificación.

En este contexto, se pueden reclamar la ponencia de los valores y recurrir los posibles errores de los datos que determinan el valor del inmueble ante Catastro. Si el contribuyente discrepa con la información empleada para la valoración dispone de un plazo de un mes, a partir del día siguiente a la notificación, para interponer alguno de los siguientes recursos:

1. En primer lugar se puede presentar el recurso de reposición, aportando los documentos que sirvan de base a la pretensión que se ejercita, ante la Gerencia, Subgerencia o Unidades locales del Catastro. La resolución de este procedimiento no pone fin a la vía administrativa.

2. Se puede interponer en el plazo de un mes desde la notificación, y si corresponde de la resolución anterior, la reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional o Local. Si el valor catastral del inmueble excede de 1.800.000 euros, dicha reclamación podrá interponerse directamente, ante el Tribunal Económico-administrativo Central.

No es admisible la interposición simultánea de ambos recursos (de reposición y económicoadministrativo).

Con todo lo expuesto parece recomendable que, una vez notificados los nuevos valores catastrales, deberán analizarse para comprobar si se ajustan a la realidad de cada inmueble. Además, se deberá comprobar si la valoración catastral es razonable en comparación con los valores de mercado, con la finalidad de considerar la realización de una tasación por un experto independiente para la impugnación del valor.